INVESTIMENTO EM IMÓVEIS
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Fundos de investimento imobiliário
AQUISIÇÃO DE BENS IMÓVEIS
O processo de aquisição de bens imóveis sitos em território Português é simples e poderá ser concluído num curto espaço de tempo. Não obstante, em determinadas circunstâncias, a aquisição poderá ser efetuada em 2 passos conforme infra referido.
INVESTIGAÇÃO SOBRE OS BENS IMÓVEIS (DUE DILIGENCE)
A auditoria ou investigação às condições jurídicas do imóvel é uma tarefa essencial, prévia à aquisição de qualquer ativo. Assim: A parte que pretende ver constituído ou adquirir um qualquer direito real sobre um bem imóvel deverá obter a Certidão da Conservatória do Registo Predial e a Caderneta Predial atualizadas do imóvel em causa, contendo, respetivamente, a descrição e todas as inscrições em vigor e/ou pendentes de registo do bem imóvel no Registo Predial e os elementos de identificação do mesmo junto da Administração Tributária. Estes documentos revestem especial importância, uma vez que os factos dos quais resultam a transmissão de direitos ou constituição de encargos sobre imóveis não podem ser titulados sem que os Guia de Investimento Imobiliário em Portugal I. Aquisição de bens imóveis bens estejam definitivamente inscritos a favor da pessoa que os pretende alienar ou sobre os mesmos constituir encargos; Em caso de constituição ou aquisição de um direito real sobre um terreno, o adquirente deverá ainda verificar, junto do Município competente, os planos urbanísticos, restrições e licenças, bem como os demais regulamentos referentes ao uso do solo; Em caso de constituição ou aquisição de um direito real sobre edifícios ou frações autónomas, o adquirente deverá ainda ter em conta o conteúdo (i) da licença de utilização, a qual define o fim a que se destina o imóvel em questão e (ii), em certos casos de imóveis para habitação, da Ficha Técnica de Habitação (documento descritivo das caraterísticas técnicas e funcionais do bem imóvel); Tratando-se de imóvel para habitação ou para escritórios deverá ser entregue, na data de aquisição do bem imóvel, o Certificado de Desempenho Energético (sobre a eficiência energética e os consumos de energia esperados numa utilização normal do imóvel, bem como medidas de melhoria de desempenho).
CONTRATO-PROMESSA DE COMPRA E VENDA
Em Portugal, a aquisição ou constituição de um direito real sobre um bem imóvel começa, em regra, com a celebração de um ContratoPromessa, o qual deve conter o reconhecimento presencial das assinaturas das partes e a certificação da existência da respetiva licença de utilização ou de construção. O Contrato-Promessa visa regular: Prazo para celebração do contrato prometido ou “definitivo” (de compra e venda ou outro): poderá variar consoante exista, ou não, a necessidade de as partes cumprirem determinadas condições prévias à celebração do contrato definitivo (obtenção de autorizações ou licenças, obtenção de financiamento, etc.); Preço e condições de pagamento: é comum existir um sinal correspondente a um valor entre 10% e 30 % do preço, o qual, para além de representar um adiantamento do preço, funciona igualmente como uma garantia de cumprimento pelo promitente adquirente e como medida de indemnização em caso de incumprimento (ver infra); Direitos de preferência: dependendo da localização ou relevância (histórica e arquitetónica), os bens imóveis poderão estar sujeitos a direitos de preferência a exercer, inter alia, pelo Município onde se localizam ou pelo Estado Português (através da Direção Geral do Património Cultural)sendo necessário comunicar-lhes, previamente à transação, os termos e condições do negócio.No caso de imóveis arrendados poderá também existir direito de preferência do arrendatário; Declarações e Garantias: é comum as partes incluírem no Contrato-Promessa determinadas declarações e garantias sobre o estado do imóvel, inexistência de ações judiciais, dívidas, responsabilidades ou encargos fiscais, cuja violação ou inexatidão obrigam ao pagamento de uma compensação pela parte faltosa; Incumprimento: a regra aplicável a casos de incumprimento de um Contrato-Promessa é a sujeição do mesmo à execução específica, nos termos da qual a parte não faltosa poderá obter sentença judicial que produza os efeitos da declaração negocial do faltoso (em determinados casos) ou, em alternativa, direito de resolução do contrato com direito a receber uma indemnização correspondente ao valor do sinal, i.e. (i) se for o comprador a incumprir o contrato, o vendedor tem o direito a ficar com o sinal e (ii) se quem incumprir o contrato for este último, tem o comprador o direito a resolver o contrato e a receber em dobro a quantia entregue a título de sinal. As partes podem prever penalidades adicionais, nomeadamente, para quando os danos excedam o montante do sinal ou penalidades específicas para determinados incumprimentos (cláusulas penais). Cláusulas diversas: para reduzir os riscos contratuais mais frequentes, é comum incluir diversas disposições com vista a defender a posição ou interesses das partes, como sejam condições resolutivas e suspensivas, cláusulas de reserva de propriedade, de restrição, etc. As partes podem atribuir eficácia real à promessa de transmissão ou de constituição de direitos reais sobre bens imóveis (por forma a que as obrigações entre os contraentes possam produzir igualmente efeitos contra terceiros), mediante declaração expressa no contrato e inscrição no Registo Predial. Esta faculdade reforça a posição do adquirente uma vez que limita a possibilidade de o vendedor incumprir o contrato. O promitente adquirente pode ainda requerer o registro provisório de aquisição – antes da celebração do contrato prometido ou “definitivo” – registo esse que será, posteriormente, convertido em definitivo.
CONTRATO DE COMPRA E VENDA
O Contrato-Promessa é seguido da outorga de escritura pública ou de documento particular autenticado (o contrato prometido ou “definitivo”), momento no qual se transmite a propriedade (ou outro direito real) sobre o imóvel em questão, devendo ser promovido o seu registro a favor do adquirente.
TRIBUTAÇÃO DE INVESTIMENTOS IMOBILIÁRIOS
Na aquisição de bens imóveis o comprador deverá ter em consideração os encargos associados à aquisição e à propriedade do imóvel, nomeadamente os relacionados com o Imposto Municipal sobre as Transmissões Onerosas (“IMT”), Imposto do Selo (“IS”) e Imposto Municipal sobre Imóveis (“IMI”):
O IMT incide sobre as transmissões onerosas do direito de propriedade, sendo aplicável uma taxa de 6,5% ou, tratando-se de imóvel para habitação aplicar-se-á uma taxa progressiva, sobre o valor constante do ato ou do contrato (ou sobre o valor patrimonial tributário dos imóveis, se superior). Aplicar-se-á uma taxa única de 6% a partir de EUR 574.323,00 ou EUR 550.836,00, consoante se trate, respetivamente, de imóvel destinado exclusivamente a habitação própria e permanente, ou não; poderá aplicar-se uma taxa mais elevada no caso de o comprador ter sede ou residência fiscal num determinado país; IMI é devido por quem for o proprietário inscrito do prédio a 31 de dezembro do ano a que respeita o imposto e incide, a uma taxa que varia entre 0,5% e 0,8% para os prédios urbanos (consoante a sua localização) e de 0,8% para os prédios rústicos, sobre o respetivo valor patrimonial tributário, sem prejuízo de as indicadas taxas poderem ser elevadas, anualmente no caso de prédios urbanos que se encontrem devolutos há mais de 1 ano e de prédios em ruínas. Cumpre, ainda, referir que, a taxa de IMI aplicável poderá ser de 0,3% a 0,5% caso os prédios urbanos já tenham sido avaliados de acordo com as regras do CIMI; Para os prédios que sejam propriedade de entidades que tenham domicílio fiscal em país, território ou região sujeito a regime fiscal claramente mais favorável, constantes de lista aprovada por portaria do Ministro das Finanças, a taxa do imposto é de 7,5 %. (Redação dada pela Lei n.º 64-B/2011, de 30 de dezembro); O IS corresponde a 0,8% do valor da transação, a acrescer ao valor que serve de base à liquidação do IMT. Tributação em sede de IS em relação a prédios com afetação habitacional à taxa de 1% que incide, sobre a propriedade, usufruto ou direito de superfície, de prédios urbanos cujo valor patrimonial tributário seja igual ou superior a EUR 1.000.000,00 ou, à taxa de 7,5% quando os sujeitos passivos sejam pessoas coletivas que residam em país, território ou região sujeito a um regime fiscal claramente mais favorável, constante da lista aprovada por Portaria do Ministério das Finanças (Portaria n.º 150/2004,de 13 de fevereiro, cuja redação foi alterada pela Portaria n.º 292/2011, de 8 de novembro).
Regime jurídico do arreRegime jurídico do arrendamento urbanondamento urbano
Os contratos de arrendamento poderão ser celebrados para habitação – caso em que poderão ser celebrados com prazo certo ou indeterminado – ou para fins não habitacionais, caso em que só podem ser objeto de arrendamento urbano os edifícios ou suas frações cuja aptidão para o fim pretendido pelo contrato seja atestada pela licença de utilização. Os contratos de arrendamento com prazo certo não podem ser celebrados por prazo superior a 30 anos e, salvo disposição em contrário, renovam-se automaticamente no seu termo por períodos sucessivos de igual duração. Os senhorios dos contratos de arrendamento para habitação com prazo certo apenas se podem opor à sua renovação (mediante um determinado pré-aviso por referência ao termo do contrato ou da renovação em curso), enquanto os arrendatários poderão, para além da oposição à renovação, denunciá-los a todo o momento, decorrido 1/3 do seu prazo de duração ou da renovação (mediante um determinado pré-aviso por referência à data em que a denúncia deva produzir efeitos). II. Regime jurídico do arrendamento urbano Os contratos de arrendamento para habitação de duração indeterminada poderão ser denunciados: pelo arrendatário, após 6 (seis) meses de duração efetiva do contrato, independentemente de qualquer justificação, mediante comunicação ao senhorio (o pré-aviso para a comunicação variará em função do período em que o contrato se manteve em vigor); pelo senhorio, a qualquer momento, com um pré-aviso ao arrendatário com antecedência não inferior a 2 (dois) anos por referência à data em que a denúncia deva produzir os seus efeitos. O senhorio poderá ainda denunciar o contrato com base em determinadas circunstâncias legalmente previstas (tais como, por exemplo, no caso de o senhorio necessitar do imóvel para sua habitação própria ou dos seus filhos / filhas ou caso o senhorio pretenda realizar obras de remodelação e restauro profundos cuja realização implique a desocupação do imóvel), caso em que um pré aviso não inferior a 6 (seis) meses deverá ser observado. As regras relativas à duração, (a qual, no entanto, não poderá exceder 30 anos), denúncia e oposição à renovação dos contratos de arrendamento para fins não habitacionais são livremente estabelecidas pelas partes.
Fundos de investimento imobiliário
Os fundos de investimento imobiliários (“FII”) constituem patrimónios autónomos, pertencentes, no regime especial de comunhão, a uma pluralidade de participantes e o seu património é representado por Unidades de Participação (“UP”). Os FII poderão ser, quanto à variabilidade do capital, (i) Fundos Abertos (constituídos por UPs em número variável, de acordo com a procura do mercado), (ii) Fundos Fechados (constituídos por UPs em número fixo, estabelecido no momento da emissão podendo, eventualmente, ser aumentado ou reduzido, em condições previstas na lei e no regulamento de gestão), os quais poderão ser de subscrição pública ou particular; ou (iii) Fundos Mistos (constituídos por duas categorias de UPs, sendo uma em número fixo e outra em número variável). Quanto à forma de remuneração, poderão existir (i) Fundos de Distribuição (distribuem os rendimentos gerados aos Participantes, total ou parcialmente e de forma periódica) ou (ii) Fundos Capitalização (reinvestem automaticamente os rendimentos gerados pelas respetivas carteiras, não distribuindo rendimentos). III. Fundos de investimento imobiliário Por último, existem ainda os Fundos de nvestimento Imobiliário Especiais, que podem ser abertos ou fechados e se distinguem por serem destinados a “segmentos específicos de investidores definidos no regulamento de gestão” e pela possibilidade de integração de prédios mistos ou rústicos, simples direitos de exploração sobre imóveis e instrumentos financeiros derivados. O enquadramento jurídico dos FII portugueses - nomeadamente quanto à constituição e comercialização das suas UP - é supervisionado pela Comissão do Mercado de Valores Mobiliários, a quem compete a autorização para a constituição dos FII e a fiscalização do cumprimento das regras impostas pela lei e regulamentação aplicáveis, sem prejuízo da competência do Banco de Portugal em matéria de supervisão das instituições de crédito e das sociedades financeiras. Dependendo do tipo de FII, a aquisição e titularidade de imóveis pelo FII poderá beneficiar de determinadas isenções, designadamente em sede de IMT e IMI.
Regime especial para concessão de autorização de residência
Este regime especial prevê a possibilidade de conceder uma autorização de residência temporária, sem necessidade de obtenção prévia de visto de residência, no caso de aquisição em Portugal, por nacionais de países terceiros, pessoalmente ou através de uma sociedade, de bens imóveis de valor igual ou superior a EUR 500.000,00.1 O requerente deverá provar ser o proprietário dos bens imóveis (os quais poderão ser adquiridos em compropriedade, desde que cada um dos comproprietários invista, pelo menos, EUR 500.000,00) ou ser o seu promitente-comprador, desde que o sinal pago pelo requerente da autorização de residência temporária a título de adiantamento do preço seja de, pelo menos, EUR 500.000,00, apresentando a(s) respetiva(s) certidão (ou certidões) atualizada(s) da Conservatória do Registo Predial, bem como o documento que titule a aquisição ou a promessa de compra dos imóveis. Deste documento deverá ainda constar uma declaração emitida por instituição financeira, com atividade em Portugal, a atestar a transferência efetiva de capitais para aquele efeito (aquisição definitiva ou para efetivação de sinal). Nos casos em que a promessa de compra e venda serviu de base à concessão de ARI, o respetivo contrato definitivo deverá ser apresentado antes do pedido de renovação. IV. Regime especial para concessão de autorização de residência De notar que os imóveis adquiridos para efeitos de obtenção de ARI poderão ser onerados a partir de um valor superior a EUR 500.000,00, bem como dados de arrendamento e exploração para fins comerciais, agrícolas ou turísticos. O investimento escolhido pelo requerente da autorização de residência deve encontrar-se realizado no momento da apresentação do pedido de autorização de residência e deve ser mantido por um período mínimo de 5 anos, contado a partir da data da respetiva concessão. A autorização de residência temporária é valida pelo período de 1 ano contado a partir da data da respetiva emissão, podendo ser renovada por períodos sucessivos de 2 anos, desde que se mantenham os requisitos necessários para a sua concessão. Os titulares de autorização de residência em Portugal poderão circular livremente pelo Espaço Schengen (Alemanha, Áustria, Bélgica, Dinamarca, Eslováquia, Eslovénia, Estónia, Espanha, Finlândia, França, Grécia, Hungria, Islândia, Itália, Letónia, Liechtenstein, Lituânia, Luxemburgo, Malta, Noruega, República Checa, Países Baixos, Polónia, Portugal, Suécia e Suíça).